Что такое счет эскроу (escrow) в банке


Бесплатная юридическая консультация:

Методы проведения сделок совершенствуются с каждым годом. Помимо этого, создаются также новые способы. Это делается для двух вещей: удобства и безопасности.

Как таковой термин «эскроу-счет» происходит из английского языка.

Оглавление:

Он обозначает особый вид счета, который необходим для ведения учета имущества, ценных бумаг, денежных средств и т.д. Происходит это до момента, пока не возникнут какие-либо обстоятельства, что указаны владельцем, либо не наступит этап исполнения обязательств.

Если обратиться к международной практике, то можно заметить, что эта услуга предоставляется большинством юридических лиц — банки, частные кабинеты, юридические фирмы и т.д. Наиболее широко эскроу-счет применяется в торговле недвижимостью.

Априори сделка с использованием такого депозита подразумевает три стороны:


Бесплатная юридическая консультация:

И если с первыми двумя все понятно, то агент нужен для того, чтобы контролировать все этапы сделки и самостоятельно выдавать средства.

Использование эскроу-счета в Российской Федерации появилось не так давно, а именно, с того момента, как был введен параграф 3 гл. 45 ГК РФ. Он призван начать регламентировать связь продавца с покупателем и агентом.

В России пока что не все организации способны предоставить такую услугу, особенно в торговле недвижимости. Наиболее близок к реалиям Российской Федерации и сути эскроу-счета аккредитив. Он имеет повсеместное использование, и каждая фирма понимает, как он работает.

Где применяется

В первую очередь необходимо отметить, что подобная услуга на территории Российской Федерации используется только банками и исключительно по стандартным сделкам, что связаны с недвижимостью. Так, основные варианты применения:

  • финансирование проектов;
  • передача прав на интеллектуальную собственность;
  • приобретение ценных бумаг;
  • слияние организаций.

Он также используется при долевом строительстве, весь порядок реализации в такой комбинации описан в №214-ФЗ. Что касается сохранения принципов использования, то:


Бесплатная юридическая консультация:

  • хранить допускается только денежные средства;
  • принимать деньги для хранения должен агент, которым является финансовое учреждение.

Эти условия регулируются принципами делового обычая.

Эскроу-агент, депонент, бенефициар — кто это

Подробнее стоит отметить участников операции. Ими являются:

  • эскроу-агент — звено, что выступает в роли контроля этапов сделок и дальнейшей выдачи средств с определенного счета.
  • депонент — покупатель, чья задача состоит в открытии счета;
  • бенефициар — продавец.

Достоинства и недостатки

Что касается преимуществ:

  1. Автоматическое закрытие счета. Это работает в следующей комбинации: если договор расторгнут или недействителен, то, согласно аккредитиву, он закрывается вручную ввиду того, что прекращение не является основанием для закрытия. В случае с эскроу-счетом закрытие происходит автоматически.
  2. Использование провоцирует исполнение договорных обязательств. Это выражено в том, что деньги не переходят напрямую друг от друга. Они находятся у агента до того момента, пока бенефициар не выполнит все условия договора.
  3. Отсутствует риск мошенничества. Подобная безопасность добивается благодаря тому, что банк полностью интегрирован в исполнительную часть сделки. Счет в нем подлежит закрытию исключительно тогда, когда присутствуют все три стороны.
  4. Гибкость. Здесь также необходимо привести сравнение с аккредитивом. Его процедура четко прописана в законодательстве и не позволяет вносить правки. В случае с эскроу-счетом все иначе. Допускается вносить в договор любые условия. Он более индивидуализирован и нацелен на сотрудничество.
  5. Ответственность. Банк, с которым было решено заключить сотрудничество, проводит скрупулезную проверку сделки. В том числе оценивается степень ее законности и возможность выполнения всех перечисленных условий.
В роли недостатков выступают:
  1. Отсутствие широкой распространенности в Российской Федерации. На 2018 год эту услугу поддерживает только 21 банк. В то же время аккредитив — стандартный продукт, использовать который можно у каждого банка.
  2. Страховка. Все финансовые средства, что принадлежат депоненту, застрахованы агентом только до 10 млн. рублей. Так, в случае наступления банкротства, спасти большую сумму — невозможно.
  3. Мошенничество внутри банка. Сделки, что используют эскроу-счет, идеально защищены от внешних угроз, однако существует много внутренних уязвимостей. Финансы имеют очень слабую защиту от схем мошенников, что являются сотрудниками банка. Если провести сравнение с аккредитивом, то у него в этой категории защита больше. Однако, отбор банков, которые могут использовать эскроу-счет, производит ЦБ РФ, а это значит, что такие финансовые учреждения априори надежные и не предполагают преступников среди персонала.
  4. Сделки невозможно провести, если обе стороны — юридические лица.

Как открыть

Помимо основных функций депозита, стоит осветить вопрос того, как его оформить. Процесс оформления состоит из трех основных шагов:

  1. Поиск учреждения. Сделать правильный выбор можно только после того, как определены четкие цели и задачи. Это позволит проанализировать несколько предложений и выбрать наиболее оптимальные из них. Когда организация будет выбрана — находим ближайшее отделение и обращаемся в него для оформления заявки.
  2. Подача заявления. При подаче заявления необходимо указать следующую информацию. Итак, объем денежных средств, которые владелец внесет на счет (обычно эта сумма соразмерна сумме покупки), полномочия и обязанности финансовой организации, которые формируются от соблюдения и действия двух договорных сторон, права, обязанности и действия при чрезвычайной ситуации каждой из сторон договора, метод решения споров между сторонами в случае их возникновения — должен быть согласован обеими сторонами, продолжительность срока действия договора, всевозможные ситуации и основания, согласно которым сделка будет разорвана, последовательность действий сторон в случае возникновения ситуации, означающей разрыв соглашения, персональные данные всех участников, что участвуют в договоре.
  3. После этого необходимо только пополнить счет на необходимую сумму — он готов к использованию.

Кратко схема действий выглядит следующим образом:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Выбираем банк.
  2. Пишем заявление, в котором оговариваются все условия.
  3. Вносим первичную сумму.
  4. Пользуемся эскроу-счетом.

Как происходит расчет при приобретении недвижимости

  1. Гражданин, который выбрал конкретную квартиру и желает ее приобрести, открывает в банке специальный депозит — эскроу. Открытие происходит согласно договору купли-продажи.
  2. После этого он должен внести на счет сумму, что равна полной стоимости квартиры.
  3. Если банк получил уведомление о поступление средств, он производит их блокировку. Если банк не получил уведомление, то гражданину необходимо посетить отделение банка, имея на руках квитанцию, и обратиться за помощью по решению данной проблемы.
  4. Средства на эскроу-счете будут находиться в заблокированном состоянии до тех пор, пока не будут выполнены все условия, что закреплены в договоре купли-продажи.
  5. В роли финальной стадии выступает выполнение всех обязательств по договору со сторону продавца.
  6. После этого он приходит в банк и предъявляет документ, что свидетельствует о передаче прав на жилую площадь другому человеку.
  7. Банк, после того как принимает и проверяет документ на подлинность, выдает владельцу квартиры его средства.

Какие возможности дает договор эскроу

К преимуществам для продавца относится:

  • если в роли владельца квартиры выступает строительная компания, работа которой оплачивается согласно проектному финансированию, она может быть уверена, что деньги будут всегда, хоть это и обходится дороже;
  • коммерческий риск снижен до минимальных убытков с учетом того, что все условия можно прописать индивидуально;
  • на небольших затратах, что подразумевает использование способа, можно быстро построить себе бренд, так как доверие к компании можно будет подтвердить.

К преимуществам для покупателя относится:

  • такое же, как и у строительных компаний, снижение коммерческих рисков, ведь деньги не будут переданы застройщику или продавцу, пока права на квартиру не перейдут человеку;
  • возможность изменения условий договора для корректировки некоторых нюансов при обоюдном согласии;
  • возможность сделать предметом сделки не только недвижимость, но и любое другое имущество, которое необходимо.

В каких банках открыть

Открытие этого депозита доступно в 56 банках страны. Списки постоянно обновляются на официальном сайте ЦБ РФ — cbr.ru/credit. Здесь можно следить за обновлениями и следить за тем, какие банки стали поддерживать эскроу.

На данный момент существует ТОП-5 организаций, что предоставляют такую возможность. В их число входит:

  1. Сбербанк.
  2. Банк ГПБ.
  3. ПАО «Банк «Санкт-Петербург»».
  4. ПАО «Почта Банк».
  5. ПАО «Совкомбанк».

Обращаясь в них, можно не волноваться касательно того, что среди сотрудников окажутся мошенники.

Параметры предоставления услуги в Сбербанке

Теперь стоит подробнее разобрать те параметры, согласно которым предоставляется эскроу от Сбербанка в 2018 году. Так, руководством было запущено две основных программы для застройщиков:


Бесплатная юридическая консультация:

  • кредитование по эскроу;
  • банковское обслуживание.

Кредитование по эскроу. Начать стоит непосредственного с кредитования. Первое, что необходимо сказать об этой программе — ее цель: организовать кредитную линию, размер которой составлял бы порядка 85% от общего капитала предприятия. Такой подход поможет обеспечить деньгами весь процесс строительства от приобретенной суммы.

Экономисты, что разработали эту программу, также работали над другими, не менее важными проектами, а также занимались тем, что реализовывали квартиры по ДДУ. Схема действий выглядит следующим образом: производится предложение, что основано на общем объеме свободных квартир и конкретных характеристиках отдельно взятой жилой площади. Это позволит уменьшить процентную ставку при росте денег в эскроу-счете. Если же говорить о деньгах на специальных счетах, то они будут использованы для погашения кредита перед банком непосредственно компаниями.

Банковское обслуживание. Эта программа позволяет сопровождать счет строительной компании, с помощью которого Сбербанк будет следить за всеми целевыми затратами. В них также будут учитываться административные расходы и авансовые выплаты. Важно отметить то, что на все это не будет потрачено более 40% от общего капитала строительства.

Если коснуться ипотеки при использовании эскроу, то можно только утверждать, что защищены будут, в первую очередь, интересы покупателя. Это связано с тем, что деньги будут заблокированы на специальному банковском счету. Получить их можно будет только после документального подтверждения передачи прав на жилую площадь.

Важно отметить ближайшие изменение в ФЗ №214, благодаря которым долевое строительство может «умереть», а ему на смену прийти исключительное проектное финансирование.


Бесплатная юридическая консультация:

Порядок страхования

Согласно принятому в 2015 году ФЗ №177, теперь все счета эскроу, что открыты физическими лицами для покупки недвижимости, страхуются. Максимальная сумма страховки заканчивается на пороге 10 миллионов рублей.

В случае наступления страхового случая компенсация выплачивается либо покупателю, либо продающему. Если страховая компания не может определить человека, который заслуживает выплату, происходит подача в суд. Допустим также тот случай, когда все заранее определено в договоре.

Риск мошенничества

Вероятность того, что покупатель может стать жертвой мошенничества при использовании эскроу, крайне мала. Однако это не значит, что к такому исходу событий не нужно быть готовым.

Некоторые мошенники пользуются отсутствием бдительности и просят перечислить средства на счет, который якобы представляет собой эскроу. Однако это не так, потому что все средств вносятся на счет сразу после открытия.

Второй способ — недобросовестные сотрудники финансовой организации. Стать их жертвой просто, а обнаружить этот факт — невозможно. Исходя из этого, эскроу имеет две уязвимости: сотрудники банка и отсутствие бдительности.


Бесплатная юридическая консультация:

Итоги

Эскроу-счет является удобным и безопасным инструментом для проведения сделок. Единственным его недостатком выступает лишь угроза мошенничества со стороны банка. Однако, если обращаться в надежные банки и тщательно читать все условия договора, продажа или покупка чего-либо перестанет быть проблемой.

Дополнительная информация представлена ниже.

Источник: http://znaybiz.ru/buh/rko/bankovskie-operacii/eskrou-schet.html

Сервисгарантированных расчетов

Сделки без риска даже с незнакомыми поставщиками и заказчиками

Заказываете товары и услуги и сомневаетесь в поставщике?

Ваши деньги хранятся у нас. Мы их вернём, если вы не получите товар.

Поставляете товары и услуги и сомневаетесь в заказчике?

Заказчик платит заранее. Мы храним оплату до выполнения условий сделки.

Бесплатная юридическая консультация:

Заказываете у фрилансера и переживаете за сроки?

Мы вернем вам оплату, если условия сделки не исполнены.

Как это работает

Продавец и покупатель должны зарегистрироваться в Сервисе независимо друг от друга. После чего:

Поставщик или заказчик создает сделку в Сервисе онлайн

  • Покупатель и продавец создают сделку на площадке. Действующий договор остается в неизменном виде.
  • Система автоматически генерирует дополнительное соглашение, которое визируется электронной подписью.
  • Пользователям необходимо согласиться с «Регламентом обеспечения сделок».

Заказчик переводит оплату на буферный счет в Сервисе

  • Покупатель размещает денежные средства на расчетном счету ЗАО «Сбербанк-АСТ».
  • Система проинформирует продавца о совершении транзакции.
  • Дочерняя компания Банка Сбербанк-АСТ выступает исполняет поручение покупателя по хранению на своём расчетном счете перечисленных покупателем денежных средств с целью передачи продавцу после исполнения им обязательств по договору.

Поставщик оказывает услугу или доставляет товар

  • Продавец исполняет обязательства по договору.
  • Когда это условие выполняется, мы проинформируем покупателя.

Заказачик подтверждает получение через Сервис


Бесплатная юридическая консультация:

  • Покупатель подтверждает исполнение продавцом обязательств по договору.

Сервис перечисляет средства продавцу

  • ЗАО «Сбербанк-АСТ» переводит денежные средства продавцу.
  • Операция производится с использованием удобного онлайн-сервиса.
  • На этом этапе сделка считается завершенной.

Проблемы и решения

Заказчик затягивает подтверждение сделки?

В течение 20 дней сделка закроется сама, средства переведутся на счет поставщика.

Поставщик не поставил товар или не оказал услугу?

Заказчик отклоняет совершение сделки и получает средства назад.

Заказчик необосновано отклонил сделку?

Стороны должны решить спор путём переговоров, либо обратившись в суд. Деньги хранятся у нас, пока стороны не договорятся.

Будучи руководителем отдела закупок крупной рыбодобывающей компании Приморского края, я часто сталкиваюсь с ситуацией, когда приходится закупать оборудование и суда у наших иностранных партнеров, которые имеют здесь российские представительства. Это очень удобно, потому что все расчеты они ведут в рублевом эквиваленте. Естественно, обе стороны всегда хотят обезопасить свои интересы. Не так давно мы покупали рыболовецкий японский трейлер, и именно от них я узнал о возможности гарантирования оплаты с участием третьего лица. Идея воспользоваться им показалась мне вполне рабочей, а в качестве агента мы выбрали ЗАО «Сбербанк-АСТ». Во-первых, обслуживание такого типа взаиморасчетов в России предлагают единицы. Во-вторых, Сбербанк — это бренд, который внушает доверие. Необходимую денежную сумму мы зарезервировали с использованием СГР, и после передачи нам ордера на собственность продавец получил свои деньги. Это действительно очень удобно.

Здорово, что у нас наконец-то появился простой и понятный сервис гарантированных взаиморасчетов. Нам часто приходилось прибегать к обеспечительным конструкциям вроде аккредитива, но это отнимает массу рабочего времени, требует привлечения юриста и сопряжено с некоторыми другими сложностями. С продуктом от Сбербанк-АСТ все оказалось намного проще. Все операции совершаются в онлайн-режиме. Регистрация сделки занимает считанные минуты. Финансовые интересы сторон надежно защищены. Отдельное спасибо службе техподдержки. Кстати, мои коллеги не знали, что наконец-то у нас появился такой полезный сервис. Уже поделился с ними этой приятной новостью!

Относительно недавно мы проводили сделку с нашими европейскими партнерами и узнали о таком интересном обеспечительном финансовом инструменте, как эскроу. Не думал, что в российской правовой практике имеется что-то подобное. Был приятно удивлен, что Сбербанк-АСТ разработал продукт, который работает по похожей схеме. Недавно мы закупали оборудование и воспользовались вашим сервисом. Если описать его в трех словах, то это удобство, безопасность и надежность.

С расширением бизнеса возникла необходимость в покупке коммерческой недвижимости в соседнем регионе, под офис филиала. Изначально мы думали, что рассчитаемся наличными, но продавцу такой вариант не подошел. Он предложил нам воспользоваться сервисом гарантированных расчётов, и честно говоря, изначально я отнесся к этому предложению настороженно. О таком способе взаиморасчетов я услышал впервые. А оказалось, что он полезный для всех участников сделки!


Бесплатная юридическая консультация:

Наша компания специализируется на строительстве коттеджных поселков «под ключ». Продажей готовых объектов занимается девелоперская компания. Схема работы такая: она приобретает коттеджи еще на стадии котлована с ощутимыми скидками по договору инвестирования, что, в общем-то, для российских реалий — абсолютно нормальная практика. Но увы, есть и другая сторона медали — девелоперы неохотно вклыдывает деньги в масштабные строительные проекты, поскольку финансовые риски велики. В качестве пилотного проекта мы запустили работу с сервисом безопасных расчетов ЗАО «Сбербанк-АСТ», и результат нас впечатлил. Схема простая и прозрачная: девелопер резервирует средства по основному договору на счете ЗАО «Сбербанк-АСТ», а мы получаем их только по факту исполнения своих обязательств, когда уже подписан акт выполненных работ. Таким образом, финансовые риски сводятся к нулю — и для застройщика, и для девелоперской компании.

Нашим сельскохозяйственным предприятием заинтересовались столичные партнеры, и по результатам переговоров было принято решение продать им часть доли в нашем ООО. У нас не было опыта юридического оформления подобных операций. О таком инструменте, как СГР, мы узнали от потенциального покупателя — в Москве это не особо распространено, но имеет место быть. В роли партнёра выступило ЗАО «Сбербанк-АСТ», поскольку в России вообще проблематично найти организацию, которая в принципе обслуживает счета по таким договорам. Мы на собственном опыте убедились, что такая бизнес-схема существенно упрощает жизнь всем участникам сделки.

Источник: http://sgr.sb2b.ru/

Эскроу счета сбербанк

Сбербанк провел первую в России кредитную сделку с использованием эскроу-счетов. Кредитная линия на 1,2 млрд руб. была открыта девелоперской компании «Брусника» для строительства новой очереди квартала «Новин» в Тюмени, сообщает пресс-служба банка.

С 1 июля Сбербанк планирует запустить новый специальный кредит с использованием эскроу-счетов. Доля средств банка в такой структуре финансирования проекта составит до 85%. Ставка по кредиту при этом будет более низкой, чем предлагается девелоперам сегодня, — на уровне 5–7%, обещают в Сбербанке.


Бесплатная юридическая консультация:

«Для нас заключение первой сделки является знаковым событием, так как мы понимаем всю важность изменений законодательства как для застройщиков, так и для покупателей квартир и своевременно реагируем на меняющиеся условия рынка», — говорит директор дивизиона Сбербанка «Кредитные продукты и процессы» Сергей Бессонов.

Эскроу-счетами называются специальные счета условного депонирования, на которых аккумулируются денежные средства до выполнения определенных обязательств. В России система эскроу-счетов законодательно была предусмотрена в 2014 году. На протяжении трех лет банки и застройщики могли пользоваться ею на добровольных началах, однако в будущем этот механизм станет обязательным. Его использование предусматривает программа перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства. Соответствующий план был подготовлен в конце 2017 года по поручению президента РФ.

Подготовительный этап продлится до 1 июля 2018 года. За это время планируется разработать нормативную базу перехода к новому механизму финансирования жилищного строительства. На время переходного этапа с 1 июля 2018 года по 30 июня 2019 года новый механизм будет использоваться параллельно с существующим. С 1 июля 2019 года застройщикам окончательно запретят принимать деньги граждан за квартиры в непостроенных домах.

Полностью отказываться от продажи жилья на этапе строительства застройщикам не придется. Но плату за жилье покупатели будут вносить не на счет застройщика, а на специальные эскроу-счета и другие спецсчета в уполномоченных банках. Там деньги дольщика станут храниться до тех пор, пока не завершится строительство дома.

Покупатель сможет забрать свои деньги со счета в банке только в одном случае — если сроки передачи квартиры затянутся более чем на шесть месяцев. Если сам банк лишится лицензии, предусмотрено гарантийное покрытие за счет фонда страхования вкладов — до 10 млн руб. По итогам четвертого квартала 2020 года доля ДДУ, заключенных с использованием нового механизма, должна составить 95%.


Бесплатная юридическая консультация:

Источник: http://realty.rbc.ru/news/5adeedf29a7947b8fc04aad5

Банк первым в стране аккумулирует деньги дольщиков на эскроу-счетах

В России совершена первая сделка проектного финансирования с использованием счетов эксроу. Сделка была заключена между Сбербанком и девелоперской компанией «Брусника», которая получила кредитную линию в размере 1,2 млрд руб. для строительства новой очереди квартала в Тюмени. По мнению экспертов, новый механизм вряд ли увеличит стоимость строящегося жилья для покупателей, но должен решить проблему обманутых дольщиков.

О первой сделке по новой системе финансирования жилищного строительства рассказали “Ъ” в пресс-службе Сбербанка. «Для нас заключение первой сделки является знаковым событием.— сообщил директор дивизиона Сбербанка ʺКредитные продукты и процессыʺ Сергей Бессонов.— Мы понимаем всю важность изменений законодательства как для застройщиков, так и для покупателей квартир и своевременно реагируем на меняющиеся условия рынка».

Схема с использованием эскроу-счетов предполагает, что дольщики на этапе строительства жилья будут передавать средства не девелоперу, а уполномоченному банку. Средства на эскроу-счете банк замораживает до тех пор, пока застройщик не выполнит обязательства по сдаче объекта. Финансировать заемщика по такой схеме будет уже не покупатель жилья, а банк, который предоставит ему кредит с гибкой процентной ставкой. Таким образом, если у застройщика возникнут проблемы и он не сможет сдать объект, то покупатель сможет вернуть свои деньги, а если девелопер исполнит свои обязательства, то он сможет получить средства дольщиков.

Как строителей жилья освободят от от отчислений в компенсационный фонд дольщиков

План-график поэтапного перехода от долевого к проектному финансированию жилищного строительства, подписанный ранее премьер-министром РФ Дмитрием Медведевым, предполагает, что с 1 июля 2018 года застройщики будут заключать договоры участия в долевом строительстве (ДДУ) либо напрямую с отчислениями в Фонд защиты прав дольщиков, либо с использованием эскроу-счетов. К середине 2019 года сделок с использованием механизма счетов эскроу должно быть уже не менее 30 % от общего числа ДДУ, а к концу 2020 года — до 95 %.

Первая сделка по новому механизму была совершена раньше запланированного срока и является, скорее, тестовой. Сбербанк не в первый раз обкатывает новые продукты на девелопере «Брусника». «Для нас с банком это обычная практика по тестированию новых финансовых инструментов для строительной отрасли. Поэтому нет ничего удивительного в том, что этот механизм финансирования мы запускаем, не дожидаясь наступления 1 июля», — пояснил руководитель компании «Брусника» Алексей Круковский.


Бесплатная юридическая консультация:

Сам Сбербанк планирует запустить новый кредитный продукт с использованием счетов эскроу с 1 июля. Такая структура финансирования будет предполагать, что доля средств банка составит до 85%, оставшаяся доля — средства самого застройщика. Ставки по такому финансированию будут «более низкими, чем предлагаются девелоперам сегодня». В частности, ставка для девелопера «Брусника» составит 5-7% годовых, в зависимости от объема продаж квартир по договорам эскроу.

Дольщиков выведут со стройки за три года

Если по старой схеме средства дольщиков доставались застройщикам бесплатно, то по новой они замещаются кредитами от банков. Однако это не должно привести к существенному удорожанию объекта недвижимости. Так как основную долю измененного рынка приобретения новостроек займут крупнейшие банки и в, первую очередь, государственные, то суммы на эскроу счетах будут исчисляться десятками и сотнями млрд руб., пояснил “Ъ” руководитель аналитического центра «Русипотека» Сергей Гордейко. «На таком объеме, расходы банка на содержание персонала, курирующего стройку, будут настолько незначительными в относительном выражении, что их можно не включать в удорожание.— рассуждает эксперт.— В этом случае плата за риск может быть ограничена, например, двумя процентами». По его мнению, с помощью банков будет исключено нецелевое расходование средств как главная причина брошенных строек, а отсутствие дефицита жилья и стабильные цены постепенно приведут к желанию дольщиков покупать жилье не на этапе первых этажей, а на этапе, когда и «дом стоит и дороги построены». Новый и более жесткий уровень конкуренции приведет к росту качества объектов и снижению цены на них. Таким образом, по мнению господина Гордейко, несколько процентов за риск будут компенсированы снижением процентов из-за роста конкуренции.

Источник: http://www.kommersant.ru/doc/

Escrow счёт: что это такое и как открыть счёт эскроу в банке

Счета эскроу – это разновидность банковской услуги, которая совсем недавно появилась в нашей стране. Причём, у нас она обладает определёнными российскими особенностями, которые отличаются от общепринятых правил в международном праве. Что такое счета ESCROW, а также об их плюсах и минусах будет рассказано в этой статье.

Договоры счёта эскроу обладают следующими особенностями в России:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. С помощью эскроу нельзя рассчитываться по любым видам ценных бумаг.
  2. Только банк может быть в договорах счёта эскроу третьим лицом. Никакой другой субъект в качестве третьего лица по законодательству РФ не допускается, в отличие, например, от европейских стран, где третьим лицом может быть юридическое лицо, у которого есть соответствующие полномочия, подтверждённые лицензией.

Само по себе, Escrow по предоставляемым возможностям несколько напоминает аккредитив, который используется при покупке какой-либо недвижимости, либо банковскую ячейку, но в то же время обладает весьма важными преимуществами по сравнению с ними, а именно:

  • банк, выступающий как агент по договорам счёта эскроу, несёт значительную ответственность перед сторонами договора;
  • управлять данным счётом очень просто, легко и оперативно.

Что такое escrow?

Если Вам так удобнее, напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:


Бесплатная юридическая консультация:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Счёт эскроу: в чём его минусы и плюсы?

Начнём с рассмотрения плюсов этой банковской операции:

  • Во-первых, это возможность быстро и без лишних вопросов закрыть escrow и прекратить его обслуживание, если трёхсторонний договор независимо от причины был расторгнут. В этом эскроу намного удобнее и практичнее аккредитива, владелец которого не может закрыть его оперативно, а вынужден объяснять служащим кредитного учреждения причины своего решения и, соответственно, тратить на это драгоценное время, откладывая дела и приезжая в банковскую организацию.
  • Во-вторых, этот счёт – способ, с помощью которого можно пребывать в уверенности, что договорное обязательство, скорее всего, будет исполнено. В противном случае ни одна из сторон не понесёт значительного и опасного ущерба. Эскроу не может применяться в качестве одного из вариантов для безналичного расчёта, поэтому деньги на нём не могут быть переданы налоговой для ликвидации долгов по налогам, или судебным приставам для исполнения любых решений судебных органов. Поэтому счёт escrow открывается только для утилитарных целей: деньги закладываются на него для того, чтобы владелец мог исполнить условия, прописанные в конкретном договоре.
  • В-третьих, возможность мошенничества какой-либо из сторон равна нулю, потому что любые манипуляции со счётом допустимы только при одном условии: когда все три участника сделки по эскроу единогласно приняли решение поступить с деньгами определённым образом.
  • В-четвёртых, эскроу не настолько жёстко урегулирован, как аккредитив, и может быть открыт только на основе заключённого договора. Кроме того, сторонам сделки закон предоставляет право самим регламентировать некоторые важные условия, например, список необходимых документов и бумаг, которые нужно принести в банковское учреждение, чтобы передать счёт во владение бенефициара. Что же касается аккредитива, то такой свободы в отношении тех же документов он не даёт, и вам придётся предъявлять в банк весь список документов, который прописан в законе.
  • В-пятых, эскроу заставляет банковскую организацию отвечать за те действия или решения, которые она предпринимает. По этой причине бумаги исследуются и изучаются банковскими служащими намного более усердно и тщательно, чем при договоре аккредитива, после заключения которого кредитные организации практически не имеют какой-либо ощутимой для них ответственности за неправильные действия.

Минусы, которые можно выделить у счетов эскроу, заключаются в следующем:

  • Только небольшое количество банковских учреждений в настоящее время работает с услугами по предоставлению счёта эскроу в России.
  • Юридические лица лишены возможности заключать друг с другом такого рода договоры.
  • В случае возникновения каких-либо разногласий или даже конфликтов из-за неурегулированных вопросов по поводу эскроу нельзя быть на сто процентов уверенным в том, с каким результатом ваше дело может быть рассмотрено и изучено органами суда. Вы не можете предугадать, какое решение будет принято судьёй после окончания процесса.

Список банковских организаций РФ, где можно открыть эскроу

На данный момент вы не сможете получить исчерпывающий и полный список кредитных организаций, в том числе, на популярном портале banki.ru, которые обслуживают физических лиц по договорам счёта эскроу. Если вы обращаетесь к любому из средних или мелких игроков, делающих бизнес в банковской сфере, то вам нужно обязательно уточнять, есть ли у них услуга по эскроу и какие условия и ограничения по нему установлены в этом кредитном учреждении, например, одни банки допускают возможность сделок на основе эскроу с иностранными гражданами, другие банковские организации ставят необсуждаемым условием то, что эскроу у них доступен только для россиян.

Из крупных банковских учреждений, предоставляющих своим клиентам возможность воспользоваться преимуществами эскроу, можно выделить следующие организации:

Каким образом открывается эскроу в РФ?

Для того чтобы это осуществить, нужно выполнить последовательно ряд несложных шагов:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Найти банковское учреждение, которое оказывает своим клиентам услугу по эскроу, и написать заявление.
  • В заявлении нужно будет прописать:
    • сумму финансовых средств, которые поступят на счёт, они составляют предмет договора;
    • что должна делать кредитная организация при условии выполнения всеми сторонами сделки возложенных на них обязательств;
    • какими обязанностями и правомочиями располагает каждая из сторон;
    • каким образом участники планируют разрешать возможные споры, которые могут возникнуть между ними;
    • срок, на который рассчитан договор, если он является существенным условием, выраженным в согласии сторон;
    • основания, при наступлении которых сделка может быть разорвана, и последовательность действий, которые нужно выполнить для расторжения сделки;
    • персональные данные всех участников.
  • После этого депонент должен пополнить финансовыми средствами счёт для эскроу способом, который доступен в выбранной им банковской организации.

После выполнения всех указанных выше действий договор счёта эскроу считается открытым, и участники сделки начинают нести бремя тех обязательств, которые они возложили на себя согласно договору.

Источник: http://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-banke.html

Эскроу счета — что это?

Последние изменения: Июль 2018

Для российской действительности понятие эскроу-счет новое, и, в отличие от принятой за рубежом формулировки, применение в РФ носит ограниченный характер. Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы.

Гарантии эскроу счета сравнимы с аккредитивом или ячейкой в банковском депозитарии, однако выигрывают по оперативности управления и высокой степени ответственности по исполнению соглашения. Для России этот вариант счета часто используется при покупке недвижимости.


Бесплатная юридическая консультация:

Что означает эскроу счет?

Термин «эскроу-счет» имеет английское происхождение. В переводе escrow account – это особый счет, предполагающий учет имущества, документов, денег до момента возникновения конкретных обстоятельств или исполнения взятых обязательств. В международной практике подобная услуга оказывается широким кругом юрлиц – банками, специализированными конторами, юридическими фирмами. Широкое распространение получило использование в торговле, при покупке недвижимого имущества.

Сделка предусматривает участие трех сторон по договору счета эскроу:

  • покупателя (депонента), открывшего счет для исполнения договора;
  • продавца (бенефициара);
  • эскроу-агента, контролирующего этапы сделки и выдачу средств со специального счета (в России им может быть банк).
Принцип эскроу-счета стал применяться сравнительно недавно, после введения в ГК РФ §3 гл. 45, регламентирующей связи депонента с бенефициаром и эскроу-агентом. Новизна понятия пока не дает некоторым финансовым организациям в полной мере предлагать подобные услуги. Сложности с реализацией возникают и у сторон сделки с недвижимостью.

Применительно к России использование эксроу имеет много сходств с аккредитивом, который более понятен лицам, работающим в сфере недвижимости, и положительно зарекомендовал себя на практике.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.


Бесплатная юридическая консультация:

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.

Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.


Бесплатная юридическая консультация:

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Какие банки работают с эскроу-счетами

Не все банки взяли на вооружение новый вид услуг, однако, число финансовых структур, готовых сотрудничать в рамках эскроу-счета постепенно увеличивается.

К числу первопроходцев относятся:


Бесплатная юридическая консультация:

  • Сбербанк;
  • Группа ВТБ;
  • УБРиР;
  • Генбанк (в Крыму).
  • Почта Банк;
  • ГПБ;
  • Совкомбанк;
  • Альфабанк;
  • Открытие;
  • Росбанк и другие.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/

Банковский эскроу-счет

Доверительный эскроу-счет в последнее время начал достаточно широко использоваться в практике по всему миру. Он позволяет совершать торговые операции безопасно для обеих сторон сделки. Основная суть этой услуги – фиксация данных об оговоренных финансовых вложениях на специальном аккаунте, созданном в банковской или подобной компании. Этот метод идеально подходит для осуществления сделок с ценным имуществом, например недвижимостью. В тот момент, когда одна из сторон осуществляет все необходимые действия, чтобы удовлетворить все пункты договора, доверенная организация переводит ей деньги. Когда оба участника сделки получили то, на что рассчитывали, она считается закрытой. Пока же все пункты договора не будут выполнены, деньги блокируются на счете, и их нельзя использовать для расходных операций.

Договор

Это важный момент, на который следует обратить внимание в перую очердь. Использовать эскроу-счет можно для самых различных торговых операций, именно поэтому у него такое широкое применение в различных сферах бизнеса. Практика западных стран, включая Америку, показывает, что чаще всего данный доверительный договор используют для проведения сделок с недвижимым имуществом.

Участие в сделке с доверительным счетом принимают три стороны. Покупатель имущества, его продавец и третье лицо, не заинтересованное в сделке – агент. Именно он берет на себя ответственность за временное хранение денег до того момента, пока не наступят обстоятельства, удовлетворяющие условиям контракта. В роли агента могут выступать банки, специализированные коммерческие организации или юридические компании.

Открытие счета эскроу

На данный момент в нашей стране получить услуги, позволяющие составить договор счета эскроу, можно в нескольких банковских организациях. Стоит отметить, что оформить такую сделку могут физические лица, а также компании и индивидуальные предприниматели. То есть воспользоваться данной услугой может каждый, и неважно, кого он представляет — себя или целую организацию. Чтобы открыть счет эскроу, нужно осуществить несколько этапов, а именно:

  1. Нужно составить и поставить все подписи на трехстороннем договоре. В качестве сторон договора выступают депонент (лицо, отдающее свои средства и осуществляющее покупку), бенефициар, то есть продавец — человек, отдающий свое имущество с целью получения финансовой выгоды, и доверительное лицо, представляющее банк, коммерческую организацию и прочее, причем оно должно быть не заинтересовано в сделке.
  2. Обязательно должна быть проведена регистрация с внесением всех необходимых данных соответствующего escrow-счета.
  3. После создания счета на него вносятся деньги в том количестве, которое требует договор. Денежная сумма должна соответствовать той, что необходима для осуществления необходимых расчетов, касающихся торгово-финансовой операции, что и является поводом для составления данного договора.
  4. На последнем этапе указанная сумма блокируется банком. Третья, доверительная сторона, обязана обеспечить все условия, чтобы деньги были на счету в должном количестве до тех пор, пока не будут выполнены все моменты, указанные в договоре.

Счет эскроу в Сбербанке

На данный момент большинство банков страны еще не начали оказывать подобные услуги, и у них нет полноценной поддержки доверительных счетов. Самый популярный — Сбербанк России — не стал исключением из правил. На официальном сайте организации до сих пор нет данных на счет этой услуги. То есть описание ее есть, но вот как открыть счет эскроу у них, пока неизвестно.

Хотя сотрудники банка и не отрицают, что в ближайшее время у клиентов появится такая возможность. По мнению их официальных представителей, неоднократно было сказано, что escrow является достаточно целесообразным решением для тех, кто участвует в программах по купле-продаже недвижимого имущества в долевом строительстве.

Что будет дороже: аккредитив или эскроу-счет

Аккредитив является особым типом денежных обязательств, которые принимаются банком по поручению плательщиков. Для многих агентов, как, собственно, и для депонентов, очень важный вопрос – это стоимость доверительного счета. Многие эксперты считают, что она будет выше аккредитива. Основной фактор, влияющий на эту разницу в оплате, заключается в том, что к агентам, проводящим сделку, и банкам будут выдвигаться более серьезные требования. Но с учетом того, насколько удобен в использовании эскроу-счет и насколько популярным он может стать, снижение цен на эту услугу вполне может произойти. И не стоит исключать вероятность, что доверительный договор будет стоить меньше аккредитива.

Перспектива внедрения доверительных счетов с учетом законодательства страны

Какова тенденция развития доверительных счетов на территории страны и на что рассчитывать в ближайшем будущем, пока неизвестно. Перспективы для российского рынка пока достаточно неопределенные и туманные, ведь специалисты обратили внимание на такой вид услуг совсем недавно, да и сами счета не так уж и распространены в наших банковских системах. Мало кто из заинтересованных клиентов знает об эскору-счетах и понимает схему их действия.

По мнению специалистов, даже если на российском рынке появится спрос и этот вид доверительно счета получит распространение, все равно его функции будут отличны от тех, что сейчас представлены на Западе. Проблема в том, что конституция страны включает в себя данные, которые не соответствуют тем, что прописаны в других странах, практикующих подобную услугу. К тому же условия сделок будут совершенно другими. Загнать их в четкие рамки не выйдет, а самой важной особенностью подобных сделок станет гибкость и компромиссы вариантов.

Преимущества и недостатки

Если внимательно рассматривать каждый пункт договора условного депонирования, то можно найти положительные стороны его заключения, но и спорных моментов будет предостаточно. Главным плюсом работы со счетом является то, что он дает возможность свести к минимуму все возможные риски, учитывая возможность заключить договор с мошенниками, а также гарантирует честное проведение всех сделок, связанных с деньгами, в том числе покупку недвижимости и другого ценного имущества. Но также есть моменты, которые смело можно назвать проблемными.

Банковский счет эскроу подразумевает наличие посредника, а за сотрудничество с ним придется платить, что влечет за собой появление дополнительных комиссионных расходов. Естественно, это отразится на общей сумме затраченных средств на проведение этой сделки. Вторым недостатком можно назвать ограниченное количество организаций, предлагающих подобные услуги. У клиента просто нет толком выбора, какой банк выбрать, чтобы доверить ему настолько серьезную операцию.

Какие виды сделок можно проводить через эскроу

Если рассматривать открытие счета escrow в банковских и прочих организациях, то, по примеру западных стран, чаще всего на практике его применяют для заключения сделок с недвижимым имуществом. Не менее редко в европейских странах данный тип счетов используют для выплат по налоговым декларациям на недвижимость и выплат на страхование ипотеки. В принципе, подобные услуги можно использовать совершенно для любых операций, они вправе называться универсальными.

С их помощью можно гарантировать безопасность любых финансовых отношений, начиная с приобретения машины и заканчивая слиянием крупных компаний. На территории СНГ счета эскроу в долевом строительстве оформляются чаще других, но все равно процент таких сделок пока слишком мал, несмотря на преимущества данной услуги.

Как работает счет

Для наглядного представления того, как работают escrow-счета, можно рассмотреть достаточно простой алгоритм:

  • Два лица — покупатель и продавец, планирующие заключить сделку, должны обратиться к эскроу-агенту, который будет выступать в качестве независимого и незаинтересованного участника договора.
  • Учитывая все инструкции и поручения продавца и покупателя, агент должен будет зарегистрировать отдельный договорной счет.
  • С учетом условий сделки на этот счет кладутся деньги или другие ценные бумаги.
  • Когда одна из сторон по условиям контракта выполнит все необходимые требования, агент обязуется перечислить деньги с заблокированного счета, на этом все условия контракта считаются выполненными.

Источник: http://www.syl.ru/article/300804/bankovskiy-eskrou-schet